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起底|遵义滨江发售38亿地产信托曝神秘川商700亿级扩张内幕

2019-09-19 12:36编辑:admin人气:


  基于此,房地产金融报道与研究,将是地产密探(“蓝腾财经”地产专业平台)重点关注的细分领域。

  何为资本驱动?就是说,房地产开发的门槛越来越高,具有开发实操经验的操盘手与手握巨资的金融家“合流”,分工明确且相互依存,以高杠杆博取高收益。

  所以,我们看到像中国平安战略入股碧桂园、华夏幸福、朗诗等大型上市房企,成为仅次于这些房企实际控制人之影响力的关键角色,不仅大规模输血,还输入各种优质资源。金融的魔幻杠杆效应,则势必拉大与中小房企的差距。

  6月以来,房地产融资渠道被金融监管层突然收紧,最典型的莫过于两市的地产公司债融资通过率“暴跌”,即便是对房企融资非常慷慨但成本较高的房地产信托,最近也一阵“风声鹤唳”。

  日前,银保监会集中约谈10家信托公司,就是让他们收紧房地产信托融资产品,警惕楼市风险。正处于风口浪尖的光大信托,近日回应其地产信托业务被暂停传闻时说,“实际情况是,按监管要求,对房地产项目进行余额管控,优化结构,平滑运作”。

  7月15日,密探君在第三方权威信托销售平台发现:7月初以来,名为“遵义滨江和城集合资金信托计划”的地产项目股权投资产品“正在销售”,目前已分成4期发售,最高收益率8.9%-9.2%之间。

  这部分集合资金,一共将募资7000万元,且都是优先级,就是说未来收益优先分配,如遇兑付危机,也最先得到受偿。

  密探君查询资料还发现,由狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅信托发行的遵义滨江和城项目绝不只是7000万元这么简单。实际上,该产品发售总规模高达3.8亿元,其中A类优先级信托7000万元,期限不超过12个月;B类优先级信托单位3.1亿,期限不超过24个月。

  据悉,A类的7000万元信托资金将直接收购遵义市城投滨江房地产开发有限公司(以下简称“遵义城投滨江”)70%的股权,B类的3.1亿元资金将充作资本公积,最终所募资金将用于遵义市遵南大道与龙坑二路交汇口、地块编号2018-GP-05至2018-GP-10的项目开发建设等。

  遵义城投滨江的6块土地,楼面价均不足千元,有些只有800多元,一共可开发体量70余万方,按当前遵义6600元/m2的住宅均价,大约可售货值逾46亿元。

  经调查,狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅信托今年6月12日已入主遵义城投滨江持股70%,对应资本金是7000万元,遵义城投地产持股2%,而贵州滨江地产则持股28%。值得注意的是,贵州滨江地产持股28%及对应的2800万元资本金在7月3日已质押给狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅信托。

  据狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅信托官方资料介绍,本次发行信托产品的交易对手,除了遵义城投滨江之外,还有一家成立于2016年的重要公司——成都润达丰企业管理有限公司(以下简称“润达丰”)。这家公司最早叫成都润达丰置业,今年6月更名为润达丰控股集团。名侦探柯南特别版

  上述资料还介绍说,润达丰目前已开发“滨江?和城”、“滨江?两岸”、“滨江?彼岸” 等住宅项目,润达丰体系下在建在售、拟建及储备主要分布在成都主城区及西安西咸新区,总占地面积约1700余亩,总建筑面积约490万方。其中,西安滨江翡翠城,占地977亩。

  “目前在建在售及储备项目(不含标的项目),可实现销售收入约396亿元,剩余货值约342亿元。”上述官方资料表述说。也就是说,抛开遵义滨江和城的407亩项目之外,润达丰旗下房地产可售货值738亿元。

  按最新城市规划,2020年遵义城区人口将达410万人,2035年达到550万人左右。目前定位是黔川渝结合部中心城市。2018年,遵义GDP首破3000亿元大关,同比增速10.4%,这种高增长在全国都非常罕见。单论GDP总量,贵州遵义可以干掉临近狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅除成都之外,包括绵阳、德阳、南充等在川内排名靠前的所有地级市。名侦探柯南特别版

  从当地媒体报道看,该城市的快速发展急需房地产开发,仅房企就有上千家,尤其是遵义最热的南部新区,名侦探柯南特别版已吸引中天城投、融创、绿地、、保利、恒大、碧桂园、富力、中铁等,但更多得益于“棚改”货币化,一定程度上“救活”了部分深陷“囹圄”的房企。

  但今年,全国“棚改”形势不妙,棚改货币化大减速,防止地方债隐性风险加剧,比如贵州棚改指标也被砍得很吓人,2019年只有7.6万套,其中贵阳占了5万套,分给遵义的指标只有4079套,2018年指标是7.88万套且当年全部开工投资。

  今年一季度,遵义市GDP总量578.5亿元,同比增速8.2%,相比去年同期增速11.5%则明显减速,但该市房地产开发投资同比高增长,达到19.8%,相较于500万级以上项目固定资产投资15%,房地产依然是拉动经济的绝对主力。

  贵州某千亿房企负责人表示,今年以来,遵义楼市有点恼火,不太好卖啦。相对于更多中小房企,能扛得住肯定是全国大房企,未来一定会洗牌,省会贵阳前些年已经历过,名侦探柯南特别版遵义刚进入这一阶段。

  润达丰,到底实力如何?据狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅信托透露,截止2018年11月,润达丰总资产73.62亿元,总负债为64.94亿元,负债率89%。这种负债率,在行业中相对较高。

  经调查,润达丰控股集团的出资股东目前为内资企业——成都晟欣嘉商贸有限公司与港资企业——骏时发展有限公司,前者占股20%,后者占股80%,公司负责人为王凇。

  据悉,成都晟欣嘉商贸有限公司由成都星晟置业99.9%控股。星晟置业背后,竟然隐藏着金融大鳄——平安信托,以及成都谊盟贸易有限公司,各自均出资12亿元。如果再继续查,成都谊盟贸易有限公司最终指向出资人富格(香港)有限公司。

  蹊跷的是,平安信托2017年8月8日以12亿元入股星晟置业,1个月后成为另一股东成都谊盟贸易有限公司12亿元出资股份的质权人,具体为何出现质押,原因成谜。

  实际上,贵州滨江地产也是由成都星晟置业全资控股的。据最新消息,润达丰控股集团在成都第一个以润达丰命名的润达丰广场在7月1日正式亮相东大街,从诸多资料介绍看,除了润达丰广场之外,也将狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅滨江地产集团纳入麾下。

  目前,狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅滨江地产集团注册地位于达州,注册资金5000万元,由自然人王凇和李玉竹共同出资,其中,王凇出资2530万元,李玉竹出资2470万元。目前狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅滨江地产集团与润达丰并无直接股权关系,但都是由同一个地产老板——王凇统筹运作。

  令外界吃惊的是,今年6月13日,王凇和李玉竹所持狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅滨江地产100%股权已全部质押给了恒丰银行达州分行,但具体直接或间接融资多少,外界仍不得而知。

  从以股权构架看,与蓝润、中迪和邦等房企老板一样,狗万买球怎么样_狗万代理申请说明_狗万提款流畅滨江或润达丰老板王凇起家于达州,名侦探柯南特别版从目前成都、西安、遵义等扩张看,势头迅猛,也急需资金,尤其是信托公司以及作风激进的大型城商行,均成为其狂奔路上至关重要的融资渠道。

  另外,从王凇对公司构架、股权关系设计以及内地和境外平台搭建看,未来随着扩张加速,搭建境外融资平台,从中也不难窥见一斑。从成都东大街标杆项目命名看,意在以润达丰统领未来旗下全国地产同一品牌,因为A股已有一个大型上市房企——滨江集团。

(来源:未知)

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